1、多选题：下列选项中，属于运用市场法对不动产进行评估的前提条件的有（　）。

A、具有充分发育的、活跃的、公平的不动产交易市场 

B、被评估不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币衡量的 

C、被评估不动产建造过程中的工程量是可以计量的，且该类不动产可以重复“生产” 

D、被评估不动产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集到的 

E、被评估不动产的预期获利年限可以预测 

【正确答案】AD

【答案解析】市场法适用的前提条件包括：（1）具有充分发育的、活跃的、公平的不动产交易市场；（2）可以搜集到被评估不动产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料。所以本题的正确答案为A项、D项。选项B、E属于运用收益法评估的前提条件。选项C属于运用成本法评估的前提条件。

2、单选题：关于国有土地使用权，下列说法正确的是（　）。

A、以划拨方式取得土地使用权的，其使用期限为70年，到期后再申请续期 

B、划拨土地使用权常用于抵押 

C、土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，可以出租部分土地使用权 

D、国有土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与 

【正确答案】D

【答案解析】除法律、行政法规另有规定外，以划拨方式取得土地使用权的，没有使用期限的限制，所以选项A的说法不正确。划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，符合条件的，经市、县人民政府自然资源管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押，所以选项B的说法不正确。土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，不得出租土地使用权，所以选项C的说法不正确。 

国有土地使用权转让，是指土地使用者将出让土地使用权转让于受让方、受让方支付价款的行为，包括出售、交换和赠与，所以选项D的说法正确。

3、单选题：在不动产价格的影响因素中，环境景观属于（　）。

A、实物因素 

B、区位因素 

C、权益因素 

D、交易因素 

【正确答案】B

【答案解析】不动产价格的影响因素可以分为不动产自身因素、不动产外部因素以及不动产交易因素：（1）不动产自身因素包括区位因素（位置、交通、环境景观、外部配套）、实物因素（土地实物因素、建筑物实物因素、通用性）、权益因素（权利状况、使用管制、相邻关系）；（2）不动产外部因素包括政治因素、政策因素、经济因素、社会因素等；（3）不动产交易因素包括不动产供求关系、变现因素、心理因素、其他因素等。

4、单选题：下列关于不动产清查核实的说法中，错误的是（　）。

A、必须进行逐项调查 

B、评估专业人员在现场勘察时很少使用专业的不动产鉴定 

C、可以利用专家和专业报告 

D、可以要求相关当事人提供保证书或承诺函 

【正确答案】A

【答案解析】对不动产进行清查核实时，可以采用的方法有逐项调查或抽样调查。对于数量较大的不动产，当资产评估专业人员认为通过对样本的调查，可以推断整体不动产的状态时，可以采用抽样方法进行现场调查。

5、多选题：在不动产清查核实中，下列属于建筑物实物状态清查核实内容的有（　）。

A、土地坐落 

B、建筑规模 

C、平面布置 

D、不动产权证类型 

E、交易结构 

【正确答案】BC

【答案解析】选项A属于土地实物状态；选项D属于权利状态；选项E属于区位和交易状况。

6、单选题：某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为180平方米，建筑面积为400平方米。采用报酬资本化法，报酬率为9%，评估时的剩余使用年限为10年。经测算，该住宅的年净收益为50000元，预计未来净收益将维持该水平，则用收益法评估该住宅的每平方米价格约为（　）。

A、802.2元 

B、825元 

C、1054元 

D、1328元 

【正确答案】A

【答案解析】住宅价格=50000/9%×[1-1/（1+9%） 10]=320882.89（元）。

则该住宅的每平方米价格=320882.89/400=802.2（元）。

注：1/r×[1－1/（1＋r）n]＝（P/A，r，n），是年金现值系数计算公式的变形。

7、单选题：运用剩余法评估不动产价值时，下列关于预测开发完成后不动产开发价值的说法错误的是（　）。

A、对于出售的写字楼，用市场法确定开发完成后的不动产总开发价值 

B、对于出租的写字楼，用市场法确定不动产出租的净收益，再用收益法将出租净收益折现为不动产总开发价值 

C、对于出售的居住用商品房，用市场法确定开发完成后的不动产总开发价值 

D、对于出租的商业楼宇，用市场法确定不动产出租的总开发价值 

【正确答案】D

【答案解析】对于出售的不动产，如居住用商品房、商业楼宇、写字楼、工业厂房等，可采用市场法确定开发完成后的不动产总开发价值，选项A和选项C的说法正确。对于出租的不动产，如写字楼和商业楼宇等，首先采用市场法确定开发不动产出租的净收益，然后采用收益法将出租净收益折现为不动产总开发价值，选项B的说法正确，选项D的说法不正确。